Calcular y presentar Plusvalía en Sevilla

Calcular plusvalía en Sevilla: método real vs. método objetivo

Antes de presentar la plusvalía municipal en Sevilla, comparamos ambos métodos de cálculo:

• Método real: se calcula la ganancia efectiva atribuible al suelo (precio transmisión − precio adquisición, prorrateado si procede), acreditando documentalmente gastos y mejoras.
• Método objetivo: aplica coeficientes oficiales sobre el valor catastral del suelo, modulados por los años de tenencia.

Elegimos el que resulte más favorable. Si no existe incremento de valor real, proponemos no sujeción o plusvalía cero, con memoria firmada y pruebas.

Calcular plusvalía en Sevilla con bonificaciones y plazos

En herencias en Sevilla revisamos bonificaciones de parentesco y plazos (6 meses prorrogables). En ventas y donaciones, el plazo general es de 30 días hábiles desde la transmisión. Anticipar el cálculo evita recargos y apremios.

Simular plusvalía en Sevilla: pérdida de valor y plusvalía cero

Contraste de precios de adquisición/transmisión, evolución de valores y prorrateos. Si no hay incremento real del valor del suelo, justificamos no sujeción o cuota cero con informe y pruebas.

Calcular plusvalía en Sevilla con bonificaciones, plazos y normativa aplicable

Calcular la plusvalía municipal en Sevilla requiere tener en cuenta no solo los valores catastrales y los años de tenencia, sino también las bonificaciones y reducciones específicas que aprueba el Ayuntamiento de Sevilla conforme a su Ordenanza Fiscal reguladora del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). En los casos de transmisión mortis causa (herencias), el plazo general de presentación es de seis meses desde la fecha de fallecimiento, prorrogable por otros seis meses si se solicita dentro de los cinco primeros meses. En los supuestos de transmisión inter vivos (venta o donación), el plazo es de treinta días hábiles. Conocer y anticipar estos plazos resulta esencial para evitar recargos, intereses de demora y sanciones.

En Sevilla existen bonificaciones importantes por parentesco directo en las herencias, especialmente entre ascendientes, descendientes y cónyuges, que pueden alcanzar hasta el 95% en la cuota, siempre que la vivienda transmitida sea la habitual del causante. Además, algunos municipios permiten bonificaciones adicionales si se cumplen condiciones como la permanencia en el inmueble durante un número mínimo de años o el mantenimiento de la titularidad. Por ello, calcular la plusvalía correctamente antes de presentar la autoliquidación evita pérdidas innecesarias y facilita la aplicación de beneficios fiscales.

Desde nuestro equipo realizamos un análisis completo de cada caso: identificamos el tipo de transmisión, recopilamos los datos catastrales actualizados del Catastro, verificamos los valores de adquisición y transmisión en las escrituras, y aplicamos los coeficientes aprobados en la ordenanza vigente. Elaboramos una memoria justificativa firmada y acompañamos la presentación telemática ante el Ayuntamiento de Sevilla. El objetivo es asegurar que el cálculo de la plusvalía se ajuste a la normativa local y al principio constitucional de capacidad económica reconocido por el Tribunal Constitucional.

Simular plusvalía en Sevilla: comparación entre método real y método objetivo

Simular la plusvalía municipal en Sevilla implica contrastar dos posibles vías de cálculo: el método objetivo basado en coeficientes aplicables sobre el valor catastral del suelo y el número de años transcurridos, y el método real, que tiene en cuenta la diferencia efectiva entre el valor de transmisión y el de adquisición. Desde la Sentencia del Tribunal Constitucional 182/2021, de 26 de octubre, el contribuyente puede elegir el sistema que resulte más favorable, siempre que refleje la existencia o no de incremento real en el valor del terreno.

En nuestras simulaciones, analizamos ambas metodologías. Si el valor de transmisión del terreno o del inmueble (considerando la proporción del suelo) es igual o inferior al valor de adquisición, acreditamos la inexistencia de incremento y, por tanto, la no sujeción al impuesto. En ese caso, elaboramos un informe técnico acompañado de la documentación que demuestra la pérdida o mantenimiento del valor, de modo que se cumpla el principio de equidad tributaria. Cuando sí existe ganancia, aplicamos los coeficientes actualizados según el número exacto de años de tenencia, evitando errores en los redondeos o en los cálculos interanuales que puedan afectar la cuota.

La simulación previa permite tomar decisiones estratégicas antes de transmitir un inmueble en Sevilla: diferir la venta, donar parcialmente, o planificar una herencia anticipada para reducir la carga fiscal. Además, al disponer de los valores estimados con precisión, se pueden preparar mejor las autoliquidaciones, aplicar correctamente las reducciones y alegar la posible prescripción del derecho de la Administración en casos antiguos.

Calcular plusvalía en Sevilla en supuestos especiales: pérdida de valor, terrenos rústicos y transmisiones parciales

En Sevilla no todos los terrenos urbanos generan obligación tributaria. Es fundamental diferenciar entre el valor del suelo y el valor de la construcción, y entre terrenos urbanos y rústicos. Si un inmueble figura en el Catastro como rústico o se acredita que no ha experimentado incremento de valor, el impuesto no procede. Asimismo, en transmisiones parciales (por ejemplo, cuando se vende una cuota de propiedad o se adjudica en extinción de condominio), es necesario prorratear los valores y los periodos de tenencia con precisión para evitar liquidaciones excesivas.

Otro aspecto relevante es la revalorización catastral. Cuando el valor catastral del suelo aumenta por revisión general, no siempre se traduce en una ganancia real. En estos casos, la simulación de plusvalía permite demostrar que el incremento es puramente administrativo y no económico. En supuestos de pérdida de valor, como los derivados de crisis inmobiliarias o de transmisiones urgentes por motivos personales, elaboramos informes económicos que justifican la no sujeción o la devolución de ingresos indebidos si ya se hubiera abonado el impuesto.

Documentación necesaria para calcular plusvalía en Sevilla y cómo aportarla

Para calcular y presentar correctamente la plusvalía en Sevilla, es imprescindible recopilar y revisar la documentación base. Se requiere:

• Escritura de adquisición (compra o adjudicación en herencia, donación o permuta).
• Escritura de transmisión (venta, donación o fallecimiento).
• Recibo del IBI del último ejercicio con el valor catastral del suelo desglosado.
• Referencia catastral actualizada del inmueble.
• DNI o NIE de los intervinientes (transmitente y adquirente).
• Certificado de defunción y libro de familia (en herencias, para bonificaciones).
• Justificante de pago o prueba documental de los valores de adquisición y transmisión.

Todos estos documentos pueden subirse fácilmente a través de nuestro formulario telemático. Nuestro sistema los procesa de forma segura, garantizando confidencialidad y protección de datos. A continuación, generamos un borrador de autoliquidación que se revisa antes de firmar y presentar al Ayuntamiento de Sevilla.